Cena ofertowa nieruchomości. Jak ją ustalić?

Niezależnie od tego czy sprzedajesz swoją nieruchomość samodzielnie czy z pomocą doradcy ds. nieruchomości pewnie wiesz ile minimum chcesz na niej zarobić. Jeżeli transakcję powierzasz pośrednikowi na pewno zasugeruje Ci jaka byłaby odpowiednia cena ofertowa nieruchomości, lecz jeżeli działasz samodzielnie to warto, żebyś dowiedział się jak ją wyznaczyć poprawnie. Wierz mi, że samo przejrzenie podobnych ogłoszeń lub sugerowanie się tym za ile sprzedał sąsiad nie jest wystarczającym wyznacznikiem.

Załóżmy taką sytuację

Chcesz sprzedać swoje mieszkanie. Ostatni remont był jakieś 10 lat temu, ale jest zadbane, czyste. Można powiedzieć przyzwoite, a nawet w dobrym stanie. Zaczynasz przeglądać pobieżnie ogłoszenia i określasz, że cena 7000 zł/m2 jest osiągalna. Przeliczasz, tworzysz ogłoszenie, wpisujesz oczekiwaną kwotę i czekasz na reakcję rynku. Czekasz… Czekasz… Niby ktoś się zgłasza, ale nie ma konkretnego chętnego. I tu na pewno pada pytanie dlaczego moje mieszkanie się nie sprzedaje?

Cóż… Na rynku są setki, albo i tysiące podobnych do Twojej nieruchomości na sprzedaż. Osoby poszukujące nowego mieszkania wiedzą, że muszą wydać duże pieniądze, dlatego tak skrupulatnie analizują sytuację. Jak mają do wyboru mieszkanie za 7tys zł/m2 z przynależnym ogródkiem lub z 10 metrowym balkonem, to jak myślisz, na które mieszkanie się zdecydują?

Nietrudno o przeszacowanie

Sprzedaż mieszkania to mnóstwo formalności, ale i emocji. Do tego wszystkiego dochodzi również sentyment czy osobiste przyzwyczajenia. To sprawia, że nietrudno o przeszacowanie ceny nieruchomości.

Mogłoby się wydawać, że jak Twój sąsiad sprzedał niedawno swoje mieszkanie za 6 tys zł / m2 to Twoje też jest tyle warte. Niestety tak nie jest. Owszem, okolica i metraż mogą się zgadzać, ale czy piętro było takie samo? A ekspozycja na strony świata czy dodatkowe powierzchnie, np. garaż, piwniczka, balkon? Zapewne wyposażenie też się różniło, standard wykończenia.

Istnieje wiele czynników, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości w oczach potencjalnych nabywców, czyli osób, które tak naprawdę wyznaczają cenę. Zanim wystawisz swoje mieszkanie na sprzedaż przeanalizuj je wszystkie. Dlaczego? Ponieważ wyznaczając zbyt wysoką cenę możesz czasami więcej stracić niż zyskać.

Konsekwencja zbyt wysokiej ceny ofertowej

Pobieżna analiza cen nieruchomości wystawionych na sprzedaż w danej okolicy może okazać się niewystarczająca. Jest to jedna z podstawowych cech określanych podczas filtrowania ogłoszeń, więc możesz odpaść w przedbiegach. Skutkuje to wydłużeniem czasu oczekiwania na potencjalnego zainteresowanego. A to oznacza, że będziesz tracił pieniądze. Każdy kolejny tydzień (a bardzo często i miesiąc) czekania na kupca to utrzymanie pustostanu, konieczność opłaty rachunków i czynszu, spłaty następnych rat kredytu. Jeżeli zdecydowałeś się na dodatkową promocję swojej oferty to również dolicz opłaty za to.

Nawet jeżeli po jakiś czasie uznasz, że Twoja cena ofertowa nieruchomości może ulec zmianie, to wcale nie jest równoznaczne ze zwiększeniem zainteresowania. Ci, którzy widzieli Twoje ogłoszenie wcześniej mogą uznać, że z nieruchomością jest coś nie tak, skoro do tej pory nikt jej nie kupił, a cena spadła. Inna sprawa to to, że Twoje ogłoszenie przepada w czeluści portali. Często jest tak, że im mniejsze jest zainteresowanie daną pozycją, tym bardziej spychana jest do tyłu, ponieważ zależy im, aby oferty były dostosowane do wymagań osób poszukujących.

Różnica między ceną ofertową a transakcyjną

Cena ofertowa to ta, którą umieszczamy w ogłoszeniu, natomiast ceny transakcyjne często się od nich różnią. Dlaczego? Ponieważ zazwyczaj cena ofertowa nieruchomości poddawana jest negocjacjom.

Wyobraź sobie, że chcesz kupić mieszkanie. Wybierasz dwie interesujące Cię oferty w tej samej okolicy, o podobnym metrażu i rozkładzie. Jedno z nich jest w stanie „do odświeżenia”, ale na Twoje oko zrobiłbyś tam remont z wymianą płytek w łazience i zabudowy w kuchni, bo są w średnim stanie, ale cena jest całkiem przyzwoita. Generalnie zmieścisz się w zakładanym budżecie. Druga oferta to ładne zadbane mieszkanie, po odświeżeniu. Do tego jest nowocześnie wystylizowane, że oglądając zdjęcia czujesz się jakbyś szukał mieszkania do wynajęcia na wakacje. Może meble kuchenne nie są najnowsze, ale są zadbane, odmalowanie i całość wygląda gustownie. Spokojnie mógłbyś poczekać z ich wymianą 2-3 lata. Cena jest wyższa, ale mógłbyś wprowadzić się praktycznie od zaraz.

A teraz czas na oglądanie tych nieruchomości. W pierwszej razi Cię pęknięta umywalka i zniszczony parkiet w salonie, natomiast w drugim jest wszystko jak na zdjęciach. Fajnie byłoby zapłacić za mieszkanie mniej, ale w sumie kto to wie ile ten cały remont Cię później wyniesie… Dlatego próbujesz jeszcze zejść z ceny, bo przecież masz podstawę. „Panie, przecież tu trzeba wymieniać całą podłogę i łazienkę. To będzie jakieś 30 tys zł. A do tego kuchnia mało funkcjonalna. Kolejne wydatki.” I co? Przechodzisz do negocjacji.

Natomiast w drugim mieszkaniu minąłeś się dosłownie w drzwiach z innym oglądającym. Wchodzisz i jesteś zachwycony. Serio! Wystarczy wejść i mieszkać. Może i coś byś zmienił, ale możesz to zrobić z czasem, etapami. A do tego właściciel powiedział, że oglądający przed Tobą są gotowi kupić mieszkanie i mają dać znać do końca dnia. Czy nie będziesz gotowy zaproponować nieco wyższej ceny, która nadal mieści się w Twoim budżecie, żeby kupić tę nieruchomość, która bardziej Cię do siebie przekonała?

Cena ofertowa to jedno, a to za ile nieruchomość jest sprzedawana to drugie. I może być tak, że cena transakcyjna będzie niższa, ale w niektórych przypadkach nawet wyższa.

Aby nie dać klientom pretekstu do negocjacji ceny w dół przygotują swoją nieruchomość na sprzedaż, czyli zainwestuj w HOME STAGING.

Na co zwrócić uwagę wyznaczając cenę ofertową nieruchomości?

Określenie rynkowej wartości nieruchomości jest bardzo ważne, ponieważ gdy będzie ona mocno zawyżona nie będziesz miał zainteresowanych kupców/najemców, lub nie będą oni mogli dostać kredytu, ponieważ bank uzna, że mieszkanie czy dom są zbyt drogie w stosunku do tego, co jest dostępne na rynku. Na jakie elementy szczególnie zwrócić uwagę określając jaka ma być cena ofertowa nieruchomości?

• stan prawny (TUTAJ opisałam to bardziej szczegółowo)
• powierzchnia
• stan techniczny instalacji
• stan techniczny wykończenia
• wyposażenie
• dodatkowe powierzchnie, np. balkon, garaż, piwniczka
• rok budowy
• lokalizacja
• wysokość czynszu

Jak wyznaczyć cenę ofertową nieruchomości?

Nawet jeżeli chcesz sprzedawać swoją nieruchomość samodzielnie, możesz zgłosić się do agencji nieruchomości z prośbą o jej wycenę. Pośrednicy znają lokalny rynek jak nikt inny, więc zrobią to szybciej i prawdopodobnie trafniej niż Ty. Ponadto, mają dostęp do cen transakcyjnych, a nie jedynie ofertowych. Możesz również skorzystać z usług rzeczoznawcy.

W przypadku samodzielnej wyceny posiłkuj się przede wszystkim analizą na podstawie portali ogłoszeniowych. Niektóre z nich podpowiadają jak kształtują się średnie ceny. Lecz weź pod uwagę, że nie wnikają one w szczegóły danych ogłoszeń. Są także dostępne narzędzia pomagające w wycenie nieruchomości:

• SonarHome

• ceny.szybko.pl

• renrier.io

Pamiętaj, że ostatecznie to kupujący decyduje o tym za ile sprzedasz swoje mieszkanie. Ale to Ty masz wpływ na to czego będzie oczekiwał. Wyznaczając odpowiednią cenę ofertową wiesz mniej więcej ile rzeczywiście możesz otrzymać na koniec transakcji oraz minimalizujesz starte czasu i pieniędzy. Przygotowując odpowiednio mieszkanie możesz liczyć nie tylko na wyższy zysk, ale również na to, że potencjalni klienci nie będą nalegać na negocjacje.

Może Cię zainteresować

Doradca ds. nieruchomości. Kim jest i czy warto z nim współpracować?
Co to jest Home Staging?
Sprzedaż nieruchomości. Jak się do niej przygotować?
Oferta Home Staging